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¿Qué hacer cuando, por error, un inmueble tiene dos propietarios en los registros públicos?

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15 de Octubre del 2019



Los registros públicos son donde se publicitan todas las propiedades, sociedades, derechos mineros, vehículos y demás. Si algo no está inscrito en los registros públicos, debe estarlo lo antes posible, para poder regularizar su situación.
Según la ley, quien consta como propietario de un inmueble en registros públicos se repudia como el verdadero propietario. Es decir, si alguien le vendió una casa pero nunca se hizo el cambio de propietario en los registros, el inmueble, según la ley, sigue siendo de su vendedor. Asimismo, si usted heredó la casa de sus padres pero esto nunca se regularizó en los registros, la casa sigue siendo de sus padres difuntos y ustedes no pueden disponer del bien.

Por otro lado, debemos recordar que en los registros públicos aplica una regla de “primero en el tiempo, primero en el derecho”. Por ejemplo, si un tercero, que consta como propietario de un inmueble en los registros, vende este terreno a usted y a otra persona es decir a dos personas en el mismo día, aun si usted compró el inmueble primero, si el segundo comprador logra inscribir su derecho de propiedad primero en registros públicos, el tendrá propiedad sobre el inmueble y a usted le corresponderá demandar al vendedor estafador.

Si tienen duda alguna acerca del estado de su inmueble en registros públicos, es recomendable que entren a la página de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), o que vayan a sus oficinas, y verifiquen quién consta como propietario de su inmueble en los registros. Si no saben la situación de su inmueble, esto es altamente recomendado.

La superposición de partidas

Ahora bien, todo inmueble tiene una partida. Si existen dos partidas por un mismo inmueble, estamos ante un problema llamado la superposición de partidas. Ante este supuesto existen varias soluciones, las cuales analizaremos.

Cuando existe una superposición total, es decir, dos partidas cubren exactamente la misma área, se le puede solicitar a Sunarp, en amparo del artículo 60° de su Reglamento, que cierre la partida menos antigua entre las dos, poniéndole fin al derecho de propiedad inscrito posteriormente.

Cuando esto se solicita, se publica el cierre de la partida en el diario oficial El Peruano, y se esperan 60 días hábiles, en los cuales el propietario de la otra partida podrá interponer una queja. Si no lo hace, la partida se cierra y el inmueble es del propietario más antiguo.

Cuando se es propietario de la partida menos antigua

Pero, ¿Qué pasa cuando usted es el propietario más reciente entre las dos partidas existentes? Existen dos partidas por el mismo inmueble y usted tiene la mala suerte que la otra es más antigua que la suya. O tal vez, existen tres partidas antes que la suya y tres después. ¿Acaso su propiedad está en riesgo?

En estos casos, se recomienda ir por una prescripción adquisitiva de dominio. Mediante este procedimiento, el cual puede realizar ante un notario, usted presenta documentación que acredite que ha tenido posesión del inmueble de manera pacífica, ininterrumpida y pública por 10 años seguidos, a efectos que se le declare como propietario de un inmueble que está a nombre de alguien más pero que, en la realidad, siempre fue suyo.

Debemos parar un segundo para señalar que la documentación que necesite para probar su posesión por 10 años es variada y puede depender de notario en notario, por lo que no es posible dar una lista cierta de lo que requerirá. En todo caso, lleve al notario todo papel, público o privado, donde conste que usted vive en ese inmueble.

Es necesario indicar que si en el procedimiento de prescripción adquisitiva uno de los propietarios consignados en las otras partidas decide oponerse, el trámite llegará al poder judicial. Sin embargo, si realmente usted tiene propiedad del inmueble, no debería haber problema mayor.

Una vez que se le haya otorgado propiedad sobre el inmueble, se registra esto en todas las partidas en las que consta inscrito el inmueble, sean 2, 3, 4 o 18. Una vez que usted conste como propietario en todas las partidas del inmueble, en aplicación del artículo 59° del reglamento de Sunarp, se solicita se cierren todas las partidas en las que está inscrito el inmueble excepto la más antigua, trasladándose todos los asientos que constaban en las demás partidas a esta.

Otras soluciones

Aunque nos parece redundante mencionarlo, por su posible costo, una solución al problema de la superposición, cuando usted no es el propietario más antiguo, es comprar el inmueble de las otras partes y consignarlo así en registros públicos, y luego cerrar las partidas indeseadas. Claro, a veces puede salir costoso, pero a veces el valor del terreno es bajo y una prescripción podría salir más cara, más aun si considera que la prescripción terminará en el poder judicial, por lo que nunca hay que obviar esta opción.

Una última solución a la superposición de partidas es demandar a la otra parte por mejor derecho de propiedad. Esta demanda, como su nombre lo indica, busca probar ante el poder judicial que se tiene mejor derecho de propiedad sobre el inmueble que la otra persona, lo cual podrá ser probado por cualquier cantidad de distintos documentos que usted, o su abogado, creerán pertinentes.

Este proceso, llevado ante el poder judicial, es costoso, largo, por lo que realmente solo se recomendaría como una última opción. Los registros públicos y el notariado le ofrecen opciones rápidas y efectivas, por lo que, ir al poder judicial, sería un gasto de recursos innecesarios.
 
Fuente: GESTIÓN.PE

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