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El mercado de oficinas en Lima da sus primeras señales de vida durante la pandemia. Las nuevas ocupaciones de metros cuadrados de oficinas prime (oficinas con áreas mínimas de 200 m² ubicadas en zonas corporativas) se reactivan poco a poco, en un año caracterizado por el aumento de la tasa de vacancia y la escasa demanda. 
 
“Se han reactivado muchos procesos que teníamos para ambas torres. El 70% u 80% de procesos que quedaron en pausa al inicio de la pandemia se han retomado. Las empresas han reiniciado la búsqueda”, cuenta José Rubén Velarde, director de inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital, que tiene una torre de 23,000 m² en San Isidro y otra de 10,000 m² en Magdalena. 
 
El Covid-19 retrasó la esperada recuperación del mercado de oficinas en Perú para este año. “En el primer trimestre hubo un gran impulso de la demanda, en el segundo todo fue cero y empezaron las devoluciones, y recién en el tercero vemos una tímida reactivación, mientras que las devoluciones continúan”, comenta George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú. El 2T20 registró un total de 18,300 m² desocupados y una ocupación casi nula, mientras que en el 3T20 se devolvieron 29,400 m². Sin embargo, en este último también se registró una ocupación de 3,900 m².
Nuevas condiciones
 
Las nuevas colocaciones responden a la oferta de áreas más pequeñas, mejores concesiones para los inquilinos, y espacios que generen eficiencias para las empresas.
 
Las mayores concesiones en los contratos de alquiler, en beneficio de los inquilinos, giran alrededor de reducciones de tiempo en el contrato, menores costos de mantenimiento de las oficinas y menores precios de renta, coinciden las fuentes. “Normalmente teníamos contratos mínimos de tres a cinco años, y ahora tenemos de dos años”, señala Violeta Noriega, gerenta comercial de Inverdes, que tiene un total de 30,000 m² en dos edificios en San Isidro. 
 
Hay una mayor preferencia por espacios más chicos. El 85% de las nuevas ocupaciones de oficinas prime registradas en el 3T20 fueron de áreas menores a 350 m², según Binswanger. “Hemos escuchado propuestas de inquilinos que, ante el vencimiento de su contrato, quieren mudarse a una oficina más pequeña. Como estamos cerca al centro empresarial, nos tocan la puerta”, comenta Miguel Deustua, CEO de Granadero Inmobiliario, que tiene 3,200 m² de oficinas en San Isidro. Las zonas con una mayor cantidad de oficinas prime de menor tamaño y mejores tarifas, como San Isidro Financiero y Surco-La Molina, ya muestran una mayor ocupación.
 
Asimismo, la oferta de oficinas implementadas y con formatos similares al coworking generan más atractivo en un cliente cuya mudanza responde a una necesidad inmediata. “El interés de las nuevas visitas se centra en las oficinas amobladas, y acabamos de lanzar un coworking dirigido más a un segmento corporativo en nuestro edificio en San Isidro”, dice Violeta Noriega, de Inverdes.
 
Por otro lado, las empresas que no consiguieron renegociaciones con sus landlords (propietarios de los metros cuadrados), y no están haciendo uso de sus oficinas, estarían recurriendo a una estrategia de subarrendamiento para aliviar el pago del alquiler. “Hay un porcentaje significativo que no logró llegar a un acuerdo y tiene contratos rígidos. Han recurrido a nosotros para lanzarlos al mercado, a pesar de que no son landlords. El contrato les debe permitir esta opción”, comenta Franco Vinatea, socio de Binswanger Perú. Esto genera un efecto oculto sobre la vacancia, ya que más metros cuadrados entran en competencia, pero no se contabilizan oficialmente. Esto se sumaría al efecto negativo que las desocupaciones tienen sobre la tasa de vacancia, la cual se ubica en promedio en 18.6% (ver gráfico Evolución de la tasa de vacancia), cuando a inicios del año estaba en 15.1%.
 
El subprime también se reactiva
 
Por otro lado, el segmento de oficinas subprime y boutique (con áreas de oficinas que van desde los 30 m² hasta los 200 m²) también ha mostrado una recuperación en sus niveles de ocupación en el 3T20, según Binswanger.
 
Este tipo de oficina, dirigida tanto al usuario final como a inversionistas, ya registra ventas. “El sector se ha visto golpeado, pero ya se viene recuperando. La venta ha aumentado a partir de julio, y ya estamos colocando cinco o seis unidades al mes, un 50% con respecto al año pasado”, comenta Edgar Ríos, subgerente comercial de Edifica.
 
Los proyectos enfocados en públicos de nicho también estarían ganando relevancia. ”Se están comprando propuestas de valor más definidas. Nuestro proyecto de oficinas para consultorios médicos ya está vendido al 60%. Ahora estamos evaluando nuevos terrenos para otro igual”, concluye Rodrigo Martínez, gerente general de la inmobiliaria Marcan.
 
Aunque el mercado de oficinas ya da sus primeros signos vitales, la recuperación de una demanda similar al periodo anterior al coronavirus aún no se vería hasta el 2022. 
 
Fuente: SEMANAeconomica.pe