La incertidumbre política, en adición a los efectos socioeconómicos del Covid-19, generarán una mayor desocupación y vacancia de oficinas prime para el 2021. Sin embargo, las estrategias flexibles implementadas por los arrendadores ya se traducen en la segunda mitad del año en nuevas colocaciones y dan un mejor panorama para el próximo año.
Luego de una recuperación tímida hacia finales del 2020, y un inicio de año complejo por el impacto de la segunda ola del Covid-19, el mercado de oficinas prime volvió a frenarse debido a la coyuntura política. "Luego de la primera vuelta, la dinámica se pausó bastante. Y en la segunda vuelta, entre junio y julio, se congeló. En agosto se retomó, pero es un asunto muy sensible a la estabilidad política y económica. Estamos en un vaivén de requerimientos, no ha habido un crecimiento de demanda continuo", cuenta Edward Jané, gerente de proyectos de Inverdes.
En el tercer trimestre del 2021 se ocuparon 4,200 m² y se desocuparon 26,300 m², según Binswanger Perú. El 66% de las nuevas colocaciones responde a oficinas de tamaños menores a los 300 m². Además, la vacancia promedio del mercado se ubicó en 23.15%, mientras que a finales del 2020 se encontraba en 19.1%. "Ya no estamos viendo tantas desocupaciones totales, sino reducciones de espacios que están en el orden entre el 20% y 40% del espacio arrendado", señala Yoryelina Moreno, gerenta de portafolios de Binswanger Perú.
En ese sentido, la reducción en el tamaño de las oficinas prime ofertadas al mercado se ha convertido en una de las estrategias que mejor están funcionando para estos operadores. Antes de la pandemia, colocar oficinas prime de hasta 1,000 m² era usual en dicho segmento. "Lo que más se colocaba prepandemia eran oficinas entre 300 m² y 500 m². Y hemos ido bajando el metraje buscando mayor flexibilidad. Ahora tenemos oficinas desde 80 m², con alquileres más cortos que van desde un año", asegura Carlos Conroy, VP de renta inmobiliaria de Centenario, que maneja un portafolio de 85,000 m² de oficinas prime distribuidos en 14 edificios. "Además, quieren que la oficina esté lo más implementada posible. No quieren invertir en capex, sino llegar y sentarse a trabajar", añade Jané.
Pronóstico positivo
La mayor flexibilidad en los plazos de contratos, los periodos de gracia y la reducción de penalidades, además de la presión a la baja en la tarifa de alquiler, han generado condiciones nunca antes vistas en el mercado, coinciden las fuentes. La renta promedio es de US$15.75 por metro cuadrado, mientras que en el 2019 estaba en US$16.64. "Las condiciones ahora son mucho más atractivas incluso frente al 2017, cuando hubo un problema de sobreoferta. Sin embargo, en ese momento se mantenía la demanda, ahora no", apunta Max Medina, analista senior de investigación de Binswanger.
Así, con una oferta adaptada a las nuevas demandas de los potenciales inquilinos, el mercado ha vuelto a reiniciar un ciclo de ocupaciones. "Vemos una estabilización de los procesos y una recuperación de la colocación. Este segundo semestre tenemos una absorción positiva, y hemos renovado más del 90% de nuestros contratos", dice Conroy, de Centenario, que acaba de cerrar un contrato de arrendamiento con Xiaomi, y cuya tasa de ocupación se ubica en 75%. "Si vemos solo ocupaciones, son cerca del doble con respecto al segundo trimestre del 2021. El mercado está poco a poco incorporando estos cambios", añade Juan Carlos Moreno, gerente general de Capital Center.
El retorno a las oficinas, cada vez más presente por la implementación del trabajo híbrido, también empuja el regreso a los edificios. "La asistencia a las oficinas se ha duplicado en el último año y ya vemos que nuestros clientes cuentan con planes y esquemas de retorno", asegura José Carlos Leigh, director de negocios de Urbanova. "Estamos a puertas de cerrar nuestro primer contrato en nuestro nuevo edificio de oficinas prime. Hacia fin de año ya deberíamos tener el 5% de ocupación", comenta Juan Carlos Moreno, gerente general de Capital Center, sobre su edificio Plaza República Torre II, con el que ingresarán 26,000 m² más a su stock.
Aunque las proyecciones de Binswanger consideran una vacancia de hasta 27% en el 2021, pues las desocupaciones seguirán ocurriendo, el próximo año habría una presión a la baja, seguido de un reinicio del ciclo de inversiones hacia el 2023, coinciden las fuentes. "Creemos que hay todavía algunos clientes esperando terminar su contrato para decidir cómo reacomodarse. Por ello, vemos la vacancia estable o con una tendencia a la baja para el 2022", dice Leigh. "Nuestro foco este año y el próximo estará en la remodelación de nuestras torres. Y luego tenemos unos terrenos en el centro empresarial, donde se desarrollarán las futuras torres. Ese pipeline se mantiene, pero será a partir del 2023", apunta Conroy, de Centenario.
Fuente: SemanaECONOMICA
28 de Octubre del 2021
