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Los fondos inmobiliarios van recuperando su dinamismo en el 2022, con la reactivación de las operaciones de levantamiento de capital. Los activos más atractivos son los industriales y logísticos, que mantienen su resiliencia. El foco también estará en la vivienda para venta. Por el contrario, las oficinas y la renta residencial avanzarían a un ritmo lento pese a la recuperación pospandemia.
 
Recuperación continúa
 
Los fondos inmobiliarios continuarán recuperándose este año. El levantamiento de capital muestra señales de reactivación. “El apetito viene migrando de un contexto político local bastante difícil. Hoy eso está quedando atrás y empiezan a salir oportunidades”, afirma Felipe Toro, Head de real estate de Sura Investment Management. Por ejemplo, Credicorp Capital tiene en su pipeline de compras una transacción de más de US$30 millones y otra de cerca de US$8 millones, comenta Juan Francisco Aranda, VP de inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital.
 
Una estrategia que continuará es la de aportes de inmuebles. Bajo esta modalidad, los mismos inversionistas venden sus propiedades a los fondos, a cambio de certificados de depósito y/o efectivo. “El mercado es de baja penetración institucional y profesional. Muchos de sus activos están atomizados en industrias o familias; entonces, sí vemos una posibilidad de crecimiento muy viable para nuestros fondos”, dice Toro, de Sura.

Fibra Prime viene profundizando en esta estrategia: ya ha adquirido dos activos bajo esta modalidad este año y planea seguir expandiéndose. “Tenemos un pipeline de potenciales inmuebles de más de US$500 millones para aporte, de los cuales ya hemos filtrado más o menos US$100 millones que ya están con acuerdos comerciales cerrados y en proceso de due diligence”, cuenta Ignacio Mariátegui, CEO de Fibra Prime. Con ello espera mantener su rentabilidad promedio de 6.5%.
 
En cuanto a los inversionistas, hay una menor participación de las AFP, que demandan menos activos poco líquidos ante los nuevos retiros. Pero entidades como aseguradoras —sobre todo en seguros de vida—, family offices y personas naturales de alto patrimonio han ocupado su lugar.
 
Los platos fuertes
 
El sector logístico e industrial continuará resaltando, pues ha demostrado su resiliencia ante la pandemia y el ruido político. “Ha habido poca rotación de inquilinos y las tarifas se han sostenido bastante bien. La ocupación se mantuvo sobre 95%, un ratio sumamente sano”, dice José Enrique De La Borda, gerente general del fondo Fibra de LarrainVial. En este segmento existen subnichos a explotar como almacenaje de última milla y autoalmacenaje. También hay oportunidades en provincias como Arequipa y Piura, comenta Ingrin Medina, VP de AC Capitales.
 
De hecho, Capia SAFI ha lanzado un fondo 100% enfocado en el desarrollo de infraestructura de almacenes logísticos. Espera tener un TIR de 15% en sus siete años de duración. Asimismo, Fibra Prime estima que en un año estos activos ocuparán el 55% de su portafolio.
 
Otro segmento a destacar es la vivienda para venta, que se mantuvo estable gracias a las ventas online. Los fondos inmobiliarios también han aprovechado la caída de precio de los terrenos. “Pese al incremento de las tasas hipotecarias y costos de construcción, se ha podido transferir buena parte de esos aumentos al precio de venta de las unidades inmobiliarias. El negocio de venta de departamentos es de los más activos que tenemos”, menciona De La Borda. “Hoy se venden incluso más viviendas al mes que prepandemia”, comenta Gabriela Barreto, socia de Capia SAFI.
 
Los rezagados
 
El mercado de oficinas ya da señales de recuperación ante el regreso progresivo a la presencialidad. “Nuestra vacancia llegó a estar en un pico aproximado de 15%, pero a partir de este trimestre está cerrando cerca a 10%. También vemos una estabilización de las rentas”, acota Toro. No obstante, la normalización se daría en tres años, cuando la vacancia del mercado pase del 30% actual a 10%-15%, según LarrainVial.
 
Por ahora, Sura, cuyo Fibri I concentra estos activos, está enfocado en activos de clase A. Por su lado, AC Capitales está realizando colocaciones de áreas menores. “Esto viene con menos tarifas y contratos más cortos, de 12 a 24 meses. Se busca defender valor para poder renovar contrato a una tarifa recuperada en el futuro”, explica Medina.
 
Otro segmento que concentraba expectativas positivas era la renta residencial. Pese a que algunos actores han evaluado su entrada, esto aún se daría a mediano plazo. “Hemos identificado buenos inmuebles, pero el costo de fondeo es muy alto y los números no dan buenos retornos en soles”, menciona Aranda. “Ahora las normas para la edificación y cómo hacer los cobros de rentas todavía no son suficientemente atractivas como para que genere la rentabilidad que buscan los inversionistas”, explica Barreto.
 
Fuente: SemanaEconomica.pe